Как узнать стоимость вашей квартиры.

Причин узнать стоимость квартиры много. Вот некоторые из них: вы решили «расширяться» и хотели бы знать, сколько придется доплатить, других интересует, на какую сумму кредита можно рассчитывать под залог этой недвижимости, третьи заранее высчитывают свою долю в будущем наследстве…
  Казалось бы, взял источник с ценами, например газету с объявлениями, нашел похожий вариант в своем районе и получил результат. Практически все оценщики начинают с этого, однако результат экспертной оценки отличается от найденного значения на 15-20% - согласитесь сумма не малая.
 

Вот несколько советов, которые помогут вам рассчитать ориентировочную цену своей квартиры.
 
Начнем с того, что практически каждый новый продавец ориентируется на других продавцов, которые уже разместили свои объявления. Это так называемый сравнительный подход. Суть этого подхода такова: делает анализ рынка, в котором находится оцениваемая квартира, определяется базовая стоимость на основании подбора похожих квартир, затем корректирует стоимость, устраняя различия по факторам, и в конце рассчитывается стоимость 1 кв.м общей площади оцениваемой квартиры.
 
И так начнем.
 
Во-первых, подбирая объекты аналоги, необходимо учитывать, что их должно быть не менее 3-х, желательно 5-6, что улучшит точность результата.
 
Во-вторых, объекты-аналоги должны как можно больше соответствовать по максимальному числу характеристик. Вот перечень общепризнанных характеристик:

• местоположение,
• район и его престижность,
• инфраструктура (близость к школам, детским садам, рынкам, автостоянкам, к общественному транспорту),
• тип проекта дома,
• этажность,
• возраст и репутация дома,
• наличие и количество лифтов, в том числе грузовых,
• материал стен дома и плит перекрытия,
• состояние квартиры (отделка), ее площадь и планировка, наличие и количество санузлов, состояние сантехники, высота помещения, этаж,
• пространственная ориентация относительно сторон света,
• наличие дополнительных и вспомогательных помещений, балконов и лоджий,
• вид из окна,
• наличие кодовых замков, входных переговорных устройств, охраны .

 
Для удобства оценки все квартиры разделяют не несколько групп (классов) по состоянию:
«евро», «отличное», «хорошее», «удовлетворительное», “под ремонт” (отдельная шкала - для квартир в строящихся домах). И если в объявлениях некоторые квартиры "приукрашены", то наш читатель имеет самую полную информацию о состоянии своей квартиры, и легко может определить класс своей квартиры.
 
Подбирая аналоги, необходимо останавливаться на вариантах, которые максимально соответствуют вашей квартире, идеальный вариант - все аналоги расположены в вашем районе, а еще лучше на вашей улице. Учитывая то, что идеальные варианты встречаются крайне редко, мы будем вносить корректировки:
 
Корректировка на состояние, например наши аналоги с состоянием "хорошее" дороже 4-5% состояния «удовлетворительное», примем корректировку для состояния "хорошее" -5%. Почему минус, потому что если бы вариант "хорошее" имел состояние «удовлетворительное», то стоил бы на 5% дешевле. Идем дальше, квартиры с состоянием "отлично" дороже квартир «удовлетворительное» на 10-20%, поэтому принимаем корректировку -10%. Для упрощения оценки при каждом переходе на один класс рекомендуют принимать корректировку в 5%. То есть для класса "хорошее" относительно класса "удовлетвори тельное" требуется корректировка в -5%, а для класса "отличное" в -10%.
 
Корректировка на торг - она необходима, так как мы имеем дело не с ценами фактических сделок, а со стоимостью предложения. Примем корректировку -5%, так как на практике продавец уступает примерно 5-7%.
 
Корректировка на этаж. Допустим , при анализе мы установили, что квартира с состоянием «удовлетворительное» на 9 этаже, дешевле такой же квартиры на средних этажах на 5-7%. Выбираем размер корректировки -5%.
 
Корректировка на площадь. Рекомендую вводить корректировку - 5%, если площадь аналога больше площади оцениваемой квартиры более чем на 20%.
 
Корректировка на местоположение. Рекомендуем ввести три уровня престижности: высокий, нормальный и низкий. Для каждого перехода в классе принимаем корректировку в 5%. Если наши аналоги находятся в пределах 1-2 кварталов, то такая корректировка не требуется.
 
Корректировка на проект, возраст и "репутацию" дома. Если дома, где расположены наши аналоги, идентичны, то вводить корректировку не будем. В противном случае введем -5%.
 
Суммируем все корректировки и посчитаем скорректированные стоимости 1 кв. м. местоположения.
 
Пример:
для 1 кв. м. площади имеем следующий стоимостный ряд :
1169,12$;
1102,94$;
1058,82$;
1014,71$.
После внесения наши корректировок получим такой результат:
952,94$;
937,50$;
935;30$;
913,24$.
Средняя арифметическая стоимость -934,75$ за кв. м.
Тогда стоимость оцениваемой квартиры (площадью 34 кв. м.) составит: 934,75$ х 34 кв. м. = 31 781,5$. На практике стоимость обычно округляют с точностью до 500$. После округления можно считать, что наш объект стоит 32 тыс. долларов США.
 
Рассмотренный нами пример, конечно же, один из самых простых. Так же нужно учитывать факторы, которые могут повлиять на рост или снижение цены – срочность продажи, т.е. чем быстрее нужно продать, тем больше цена должна отличаться от рыночной в сторону уменьшения и многое другое.